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CONSEJOS LEGALES E INMOBILIARIOS

LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

Miércoles, 22 Junio de 2016

En el mes de diciembre del año 1997 es promulgada la Ley N° 19.537, la cual establece un Régimen de Copropiedad Inmobiliaria. Esta Ley se denomina “Ley de Copropiedad Inmobiliaria o de Condominios”, la cual reemplaza a la Ley sobre Propiedad Horizontal N° 6.071 del año 1937.  La nueva  Ley será complementada por su Reglamento promulgado el año 1998. Posteriormente la Ley tendrá algunas modificaciones que buscaron ir perfeccionándola.

Los inmuebles que pueden acogerse a este régimen especial de copropiedad son:

· Viviendas: casas y departamentos.

· Oficinas.

· Locales comerciales.

· Bodegas.

· Estacionamientos.

· Recintos industriales.

· Sitios.

· Otros.

Para acogerse a este régimen de copropiedad inmobiliaria, todos los condominios deberán cumplir con las normas que exige la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de Planificación Territorial y las normas que regulan las áreas de emplazamiento del condominio.

El Director de Obras Municipales respectivo es quien deberá extender el certificado que declare a un condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Fuentes:

Manual Práctico para arrendadores y arrendatarios de Salvador Makluf Freig.

Abogado y Asesor Inmobiliario Sr. Francisco Armas Morel.www.bcn.cl

LAS INSTRUCCIONES NOTARIALES II.

Lunes, 15 Febrero de 2016

¿Qué son las Instrucciones Notariales?:

Normalmente las llamadas  Instrucciones se materializan mediante una especie de Acta que redactan los interesados, suscribiéndola por ellos, y de la cual ellos reciben copia en tanto el original, con los documentos que habitualmente se le agregan queda en poder del Notario, es decir, se hace entrega a cada compareciente y firmante en la Instrucción Notarial de una copia legalizada y de copia también legalizada de los documentos dejados en custodia y resguardo al notario.

Es recomendable  llevar las Instrucciones Notariales preparadas con anterioridad, y revisadas por las partes antes de concurrir a la firma de la escritura pública.

Hoy no existe una reglamentación sobre esta materia, es más bien una cuestión regulada por la práctica notarial a lo largo de mucho tiempo.

Fuentes:

Abogado y Asesor Inmobiliario Sr. Francisco Armas Morel.www.notariosyconservadores.cl

LAS INSTRUCCIONES NOTARIALES I.

Lunes, 8 Febrero de 2016

¿Qué son las Instrucciones Notariales?:

Estas consisten  en una verdadera manifestación de la voluntad, establecidas  en un instrumento suscrito por los otorgantes, o algunos de ellos, que poseen un interés correspondiente. Este documento normalmente va aparte de una escritura pública o privada, por ejemplo en el caso de una escritura pública de compraventa de un bien raíz.

Es muy común que el día de la firma de una escritura pública de compraventa de una propiedad, junto con ser firmada la escritura por  las partes comparecientes, también se firmen las llamadas Instrucciones Notariales, en las cuales se pueden establecer los requisitos y condiciones para que el Notario (quien actúa como Ministro de Fe) se haga depositario de dineros y/o valores (por ejemplo de vale vistas dejados en pago por la compra venta de una propiedad), quedando estos en su resguardo y custodia en la notaría.

Estas Instrucciones notariales establecen condiciones determinadas por los otorgantes, para que el notario, una vez que haya certificado su cumplimiento, proceda a entregar a quien corresponda, los  valores o dineros quedados a su resguardo.

Fuentes:

Abogado y Asesor Inmobiliario Sr. Francisco Armas Morel.www.notariosyconservadores.cl

PRECAUCIONES QUE DEBE TOMAR AL ARRENDAR SU PROPIEDAD – CAPÍTULO III.

Miércoles, 16 Diciembre de 2015

Si usted ha decidido arrendar un inmueble de su propiedad, debe siempre tener presente estos puntos:

1) Puede contratar los servicios de una corredora de propiedades,  si así lo decide elija aquella empresa reconocida en el mercado inmobiliario  y  que le de confianza. Una vez que solicite sus servicios debe quedar estipulado por escrito  la comisión que usted va a pagar en el caso de que le arrienden su propiedad (por una cosa de costumbre esta es de  un medio arriendo más el impuesto correspondiente).

2) Nunca entregue su propiedad en exclusividad a la corredora de propiedades, para su tranquilidad deje esto por escrito.

3) Solicite al ejecutivo/a de la corredora de propiedades que le informe semanalmente de las novedades en torno al ofrecimiento en arriendo de su propiedad.

4) Si va a entregarle llaves al ejecutivo/a de la corredora de propiedades, debe usted siempre, quedarse con una copia.

5) Exija a la corredora de propiedades que publique su propiedad en arriendo; lo más aconsejable es utilizar Internet y en ella  existen excelentes sitios como  www.portalinmobiliario.com (ojo, este sitio funciona con avisos gratis, y avisos pagados).

6) Finalmente, si le informan de que existe un interesado/a en arrendar su propiedad, pida que le envíen la carpeta completa con todos los antecedentes del posible arrendatario/a (lo que ya revisamos en escritos anteriores de esta misma sección). Solicite al ejecutivo/a una revisión de los mismos y haga también usted un examen de ellos, pudiendo ser asistido con un contador y un abogado.

7) Si ya se ha tomado la decisión de proseguir con el arriendo, deberá, en conjunto con el ejecutivo de la corredora de propiedades, redactar un contrato de arriendo. Siempre es preferible que un abogado de su confianza y con experiencia lo revise.

En el próximo capítulo vamos a ver el tema del contrato de arriendo.

Fuentes:

Abogado y Asesor Inmobiliario Sr. Francisco Armas Morel.

PRECAUCIONES QUE DEBE TOMAR AL ARRENDAR SU PROPIEDAD – CAPÍTULO II.

Martes, 15 Diciembre de 2015

Continuando con este tema, le entregaremos más consejos para prevenir problemas con su nuevo arrendatario.

1) Si su arrendatario es empleado en una empresa o compañía, debe siempre pedirle una copia de su contrato de trabajo de trabajo (al menos con 6 meses de antigüedad en la misma) y también puede solicitarle una carta, de la empresa, en que se certifique su calidad de empleado.

2) Solicite siempre al interesado en arrendar un domicilio comercial, por ejemplo de la empresa dónde su arrendatario trabaja, la que puede confirmar por ejemplo llamando a la misma, pida también un domicilio habitacional donde se supone es donde vive actualmente su nuevo arrendatario,  no está demás pedir que lo compruebe, por ejemplo, con una cuenta a su nombre.

3) Lleve a cabo una entrevista personal con su posible arrendatario, es muy importante conocerlo en persona, de esta forma usted podrá hacerse una idea, más menos, del carácter y de la personalidad del interesado en arrendar su propiedad.

Después de llevar a cabo estos pasos y consejos indicados en nuestras dos últimas publicaciones  y  otros más que le puedan recomendar su abogado y/o asesor inmobiliario, si usted siente o cree que el interesado en arrendar su propiedad no lo convence o no le da plena seguridad (sea cual sea el motivo), usted NO debe, en caso alguno, continuar con el proceso de arriendo. Recuerde, usted es el dueño y por lo tanto la decisión final es siempre suya. Es mucho mejor decir un buen NO que un mal sí.

Fuentes:

Abogado y Asesor Inmobiliario Sr. Francisco Armas Morel.www.portalinmobiliario.comwww.zonainmobiliaria.com

PRECAUCIONES QUE DEBE TOMAR AL ARRENDAR SU PROPIEDAD – CAPÍTULO I.

Viernes, 11 Diciembre de 2015

Cuando usted decida arrendar un inmueble de su propiedad, debe siempre tener mucho cuidado al momento de elegir un arrendatario, ya que firmar este contrato puede traerle muchos beneficios pero también una gran cantidad de problemas.

Les enumeramos, en este Primer Capítulo, los primeros 10 consejos que le pueden servir como referencia al momento de elegir un arrendatario:

1) Recuerde, usted es el dueño de la propiedad, por lo tanto usted pone las reglas y las condiciones. Deje las reglas y condiciones claras desde el primer momento, para evitar malos entendidos.

2) Sea cordial y educado, pero recuerde siempre que usted es el arrendador y no el amigo del arrendatario, es decir, sepa mantener la distancia.

3) Al posible arrendatario, en el caso de ser persona natural, le debe siempre solicitar una copia del Certificado de Dicom vigente y actualizada.

4) Si el interesado en arrendar le señala que trabaja en una empresa, revise la página web de esta y llame a la empresa para confirmar que esta persona trabaja en ella.

5) Al posible arrendatario le debe pedir una copia de las últimas seis liquidaciones de sueldo. Si es independiente, al menos las seis últimas boletas. El sueldo de la persona que va arrendar su propiedad debe ser al menos tres veces superior al valor de la renta.

6) Debe exigir, al interesado en arrendar su propiedad, una copia de su cédula de identidad.

7) Es muy importante que revise en la página del poder judicial para saber si el interesado en arrendar tiene alguna causa abierta ante la justicia (civil, penal, familiar, laboral).

8) Utilice google para buscar información sobre el posible arrendatario.

9) De ser posible, realice una revisión en la página de Facebook.

10) Pídale al interesado en arrendar, en lo posible, una referencia de su ex arrendador. Nunca está de más.

Seguiremos revisando este tema en los próximos capítulos.

Fuentes:

Abogado y Asesor Inmobiliario Sr. Francisco Armas Morel.www.portalinmobiliario.comwww.lanacion.cl

EL ACUERDO DE UNIÓN CIVIL – CAPÍTULO II.

Martes, 1 Diciembre de 2015

Ley 20.830 que regula el Acuerdo de Unión Civil.

Los Acuerdos de Unión Civil que se han celebrado en el extranjero, que no constituyen matrimonio, sí son reconocidos en Chile, cumpliendo con las siguientes reglas (se agregan las más importantes):

– Los requisitos de forma y fondo se rigen por la Ley del país en que se hayan celebrado.

– Puede ser declarado nulo si no se cumplió con que los contrayentes sean mayores de edad, que tengan la libre administración de sus bienes (con la excepción del disipador), que hayan consentido libre y espontáneamente, y por las restricciones de parentesco señaladas por la Ley.

– El acuerdo deberá inscribirse en el Registro Especial de Acuerdos de Unión Civil

– La Terminación del acuerdo y sus efectos se someterán a la Ley aplicable en el país de su celebración.

– Los matrimonios celebrados en el extranjero por personas del mismo sexo serán reconocidas en Chile como acuerdos de unión civil, siempre que cumplan con las reglas que señala la Ley chilena al efecto.

Algunos Efectos de la firma del Acuerdo de Unión Civil:

1) Los convivientes civiles se deberán ayuda mutua.

2) Están obligados a solventar los gastos generados por su vida en común, según sus facultades económicas y al régimen patrimonial que exista entre ellos.

Fuentes:

Abogado y Asesor Inmobiliario Sr. Francisco Armas Morel.www.leychile.cl

EL ACUERDO DE UNIÓN CIVIL – CAPÍTULO I.

Viernes, 27 Noviembre de 2015

Acuerdo de Unión Civil

Esta materia se encuentra expresamente normada por la Ley Número 20.830, promulgada el 13 de Abril del año 2015 y publicada el 21 de Abril del año 2015, comenzó a regir seis meses después de ser publicada en el Diario Oficial.

Es un contrato, el cual se celebra de manera libre y espontáneamente, entre dos personas (del mismo o de diferente sexo) que comparten un hogar.

Su propósito es regular los efectos jurídicos que se deriven de una vida afectiva en común,  de carácter estable y permanente. Los contrayentes son considerados parientes.

Los contrayentes se van a denominar “convivientes civiles” (se crea por lo tanto un nuevo estado civil) y va a generar derechos y obligaciones para ambas partes.

Este acuerdo debe celebrase en el Servicio del Registro Civil o en el lugar que señalen los contrayentes, ante un oficial del servicio, quien deberá levantar un acta y que firmarán el y los contrayentes. El acta se inscribirá en un registro especial que debe llevar el Registro Civil.

Al igual que el matrimonio, este podrá celebrase por mandato, el cual se confeccionara mediante una escritura pública.

Para la validez de este contrato los contrayentes deben:

– Ser mayores de edad.

– Ser libres administradores de sus bienes, aunque la Ley permite que el disipador que se halle bajo interdicción de administrar lo suyo pueda firmarlo.

Los contrayentes, al  momento de firmar este acuerdo deben haber consentido de manera libre y espontanea.

No podrán celebrarlo quienes se encuentren ligados por un vínculo matrimonial no disuelto o bajo un acuerdo de unión civil vigente. También existen restricciones para los parientes más directos.

Fuentes:

Abogado y Asesor Inmobiliario Sr. Francisco Armas Morel.www.unioncivil.gob.cl www.registrocivil.cl www.leychile.cl

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Salvador Makluf

Abogado y Consultor Inmobiliario

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